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fév 02

Définition : pleine propriété, usufruit, nue-propriété et démembrement

Définition usufruit nue-propriétéDéfinition : pleine propriété, usufruit, nue-propriété et démembrement 

Définition de l ’usufruit :  c’est le droit de jouir d’un logement, de l’utiliser : de l’habiter, de le louer et d’en percevoir les loyers. La personne possédant l’usufruit s’appelle l’usufruitier.

Définition de la nue-propriété :  c’est le droit de disposer du bien immobilier et de pouvoir le modifier. La personne possédant la nue propriété s’appelle le nu-propriétaire.

Définition de la pleine propriété : c’est l’addition de l’usufruit et de la nue-propriété.

Définition du démembrement de la propriété : c’est  la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété.


L’usufruitier
ne peut modifier le bien ni le transformer. Il prend le bien en état. Mais il est dans l’obligation d’assurer l’entretien du bien dont il a l’usufruit*. Le nu-propriétaire peut l’y obliger. Ce dernier n’est tenu, pour sa part, qu’aux « grosses réparations structurelles»

Toutefois, une convention peut mettre à la charge de l’usufruitier toutes les réparations, même les plus grosses. En effet, le nu-propriétaire ne tire aucun revenu du bien et peut ne pas disposer des fonds nécessaires pour effectuer d’éventuelles grosses réparations, à l’inverse de l’usufruitier pour qui le bien peut constituer une source de revenus.

La vente d’un bien grevé d’usufruit
signifie que les propriétaires cèdent la nue-propriété du bien immobilier tout en en conservant l’usufruit.

L’usufruit peut être viager : dans ce cas il s’achève avec le décès de l’usufruitier, qui pourra habiter ou louer le bien immobilier jusqu’à sa mort.
C’est l’exemple du viager occupé : un propriétaire vend sa maison (il est alors appelé « créditrentier ») mais en conserve l’usufruit. Il peut donc continuer à habiter le logement jusqu’au terme de sa vie.

L’usufruit peut être également temporaire : l’usufruitier aura alors la jouissance du logement pendant une période déterminée uniquement.

Le quasi-usufruit est un usufruit qui concerne des biens qui disparaissent à l’usage. L’usufruitier est tenu, à la fin de l’usufruit, de restituer ou remplacer la ou les choses dont il a eu l’usufruit, par une ou des choses de même nature, de même valeur, en même nombre ou en même quantité. Si l’usufruitier décède, le quasi-usufruit prend fin mais les héritiers de l’usufruitier ont alors une dette envers le nu-propriétaire.


La valeur de l’usufruit s’évalue différemment selon l’âge,
et plus exactement selon l’espérance de vie supposée de l’usufruitier d’après les tables de mortalité.
En effet, l’usufruit s’éteint au plus tard au décès de l’usufruitier.
Jusqu’au 20 ans de l’usufruitier, l’usufruit a une valeur de 90% par rapport à la pleine propriété. L’usufruit perd 10% par tranche d’âge de 10 ans (80% lorsque l’usufruitier à 21 ans, 70% lorsqu’il a 31 ans etc). Au 91è anniversaire de l’usufruitier, la valeur de l’usufruit n’est plus que de 10%.

Si l’usufruit est temporaire, l’âge de l’usufruitier n’est pas pris en compte. La valeur de l’usufruit est de 23% par rapport à la pleine propriété pour une tranche de 10 ans (46% pour les dix années suivantes, etc).

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4 comments

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  1. Hamza

    Bonsoir Dominique, ce sont des concepts qui sont tellement proches avant d’avoir lu l’article je n’arrivais pas à distinguer la différence entre usufruit et pleine propriété. Merci à vous, cordialement Hamza.
    Hamza Articles récents..Travaillez en slip chez vous et dites au revoir au patron !

  2. Marie

    Merci Dominique pour ces précieuses informations, je me coucherais moins bête ce soir! Bon blogging. Marie

  3. goulamougaidine

    Bonjour j ai 83 ans et vous remercie de répondre à cette question : Lors de mon divorce la maison que j’habite actuellement a été partagée. Mon ex épouse a donné à ses 4 enfants la nue-propriété (pour y joindre l usufruit au décès du donateur) Actuellement les réparations coutent cher…ai-je le droit de vendre ce bien ?

    1. Dominique Piredda

      En réponse à votre question : Détenteur du seul usufruit, vous n’avez pas la possibilité de vendre ce bien la pleine propriété appartenant aux enfants de votre ex-femme qui eux pourraient revendre à condition de le faire en préservant votre usufruit ou à trouver un accord avec vous (relogement par exemple). En revanche concernant les « grosses réparations » elles restent à la charge des propriétaires de la nue propriété. C’est plus de ce coté que vous devriez envisagez les choses et tenter de faire effectuer les travaux (si ceux-ci sont considérés indispensables) par les enfants de votre ex-femme.

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